Решением суда постановлено признать недействительным договор купли-продажи квартиры на крайне невыгодных условиях, признать недействительными государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, государственную регистрацию сделки – договора купли-продажи.
В соответствии с п.1 ст.180 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее –ГК), сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску любого заинтересованного лица.
Согласно п.2 ст.180 ГК Республики Беларусь, если сделка признана недействительной, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возмещается стоимость в деньгах.
14 июня 2022 года судом Барановичского района и г.Барановичи рассмотрено гражданское дело по иску А. (далее – истица) к ООО «Блесварис Лизинг» (далее – ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
В исковом заявлении истица указала, что в январе 2021 года к ней обратился внук и сообщил, что ему необходимо вернуть долг в размере 3500 Евро, а также о том, что нашел фирму, которая даст необходимую сумму денег под залог принадлежащей истице квартиры.
Как в последующем объяснили истице: для того, чтобы получить деньги, нужно продать квартиру, которую в последующем она вправе выкупить за 3500 Евро. Условия сделки ей были понятны и, желая помочь внуку, истица согласилась на сделку, которая была зарегистрирована в феврале 2021 года.
Цена сделки составила 3777,86 Евро, что в разы меньше реальной стоимости квартиры. Денежные средства она получила на свой карт-счет и передала внуку.
Со слов внука, он заключил договор лизинга на ее квартиру и должен был ее выкупить. Поскольку у него не получилось соблюсти график платежей, то истица подлежала выселению из квартиры по решению третейского суда.
Обосновывая тем, что истица была вынуждена заключить сделку купли-продажи квартиры вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, просила суд признать сделку купли-продажи квартиры недействительной.
Представитель ответчика требования не признал.
Рассмотрев дело, суд пришел к обоснованному выводу о том, что говор купли-продажи квартиры, заключенный между истицей и ООО «Блесаварис Лизинг» является кабальной сделкой на основании чего удовлетворил исковые требования о признании указанной сделки недействительной, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что истица заключила указанную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, продав принадлежащую ей квартиру за 3777,86 Евро, которая является для нее единственным жильем.
В данном случае о кабальности сделки свидетельствует то, что согласно условиям договора купли-продажи, стоимость продажи двухкомнатной квартиры значительно ниже рыночной стоимости аналогичной квартиры.
Решением суда Барановичского района и г.Барановичи постановлено признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между истицей и ООО «Блесаварис Лизинг», признать недействительными государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, государственную регистрацию сделки – договора купли-продажи.
Так, для признания судом сделки кабальной необходимы следующие условия:
сделка совершена на крайне невыгодных для одной из сторон условиях;
потерпевшая сторона вынуждена была совершить данную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств;
другая сторона знала об этом и воспользовалась тяжелыми обстоятельствами.
Крайне невыгодными являются условия сделки, которые явно не соответствуют интересам потерпевшей стороны и существенно отличаются от условий аналогичных сделок, в т.ч. заключаемых контрагентом с третьими лицами.
Например, к крайне невыгодным условиям можно отнести:
чрезмерно высокая (низкая) цена договора по сравнению с ценами по другим договорам того же вида;
чрезмерно высокий размер ответственности стороны за нарушение условий сделки;
дополнительные, по сравнению с обычными, обязанности и обременения стороны сделки.
Условие сделки не может считаться крайне невыгодным, если данное условие является обычным для другой стороны сделки.
К примеру, суд отказал в признании недействительным условия договора о размере ответственности за несвоевременную оплату товара как кабальной сделки на том основании, что между сторонами существовали длительные коммерческие взаимоотношения, в рамках которых неоднократно заключались договоры, предусматривающие аналогичную ответственность покупателя за несвоевременную оплату товара.
Стечением тяжелым обстоятельств может считаться такое имущественное положение лица, которое вынудило его осознанно и добровольно заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона сделки сознательно воспользовалась.
Тяжелые обстоятельства являются оценочным понятием и квалифицируются судом в качестве таковых на основании доказательств в рамках конкретного дела.
Данные обстоятельства должны быть неожиданными, непредвиденными и непредотвратимыми для потерпевшей стороны.
Для юридического лица это может быть пожар, который уничтожил производственные мощности, что привело к предбанкротному состоянию.
Для граждан это может быть острая потребность в средствах для оплаты медицинской операции и приобретения лекарств, необходимость возмещения причиненного вреда и т.д. При этом тяжелые обстоятельства могут быть не связаны с имущественным положением или состоянием здоровья непосредственно стороны кабальной сделки.
ВАЖНО: тяжелые обстоятельства должны возникнуть до момента заключения сделки.
Таким образом, сделку можно признать недействительной в силу кабальности только при наличии достаточных доказательств наличия всех элементов состава кабальной сделки.
Старший помощник прокурора Вилейского района Максим Сычёв
