Чаще сего эту службу называет по старинке: БТИ. Понятно каждому, что речь идёт о Вилейском бюро Молодечненского филиала РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Сюда, на улицу Островского, 7, обращался, наверное, каждый. С самыми разными житейскими вопросами, без решения которых не обойтись. Границы земельного участка, любого строительства на нём, покупка или продажа недвижимости – это и многое другое в ведении агентства. Как обойти подводные рифы при заключении «бэушных» сделок (например, приобретение недвижимости «с рук») и минимизировать определённые риски? Об этом и многом другом нашим читателям расскажет заведующий Вилейским бюро Дмитрий ШЕЛЮТО:
Всё начинается с земли…
При всём многообразии определений понятия недвижимости общим является то, что первичным, главным и абсолютно необходимым его элементом является земля, а точнее – земельный участок. С одной стороны, без земельного участка нет другой недвижимости, с другой – земельный участок всегда является недвижимостью, а иное имущество может ею быть или не быть.
Документом, удостоверяющим право на земельный участок, является свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации или государственный акт на земельный участок.
Нередко в местные исполнительные и распорядительные органы обращаются жители района с жалобами на нарушение границ земельных участков, находящихся у них в пользовании, со стороны смежных землепользователей. Одним из самых распространенных судебных земельных споров является спор об устранении препятствий в осуществлении права пользования земельным участком. Чаще всего причиной таких споров становится несовпадение фактических границ с юридическими, указанными в правоудостоверяющих документах. На каждый земельный участок формируется землеустроительное и регистрационное дела. В силу того, что граждане не соблюдают установленных границ, уничтожают межевые знаки, доверяют устным договоренностям с соседями, конфигурация участка и его границы могут измениться до неузнаваемости. Часто эту проблему обнаруживает новый собственник. В такой ситуации, как правило, соседи встречаются в суде. Поскольку разрешение пограничного вопроса требует специальных познаний, которыми суд не обладает, назначается экспертиза. Случаются ситуации, когда в результате проведенной экспертизы обнаруживается, что соседи не виноваты в изменении границ, а ошибка закралась на стадии вынесения решений о предоставлении земельных участков. Несмотря на это, расходы по оплате экспертизы ложатся первоначально на истца, а потом распределяются в зависимости от исхода дела
В таких случаях единственным объективным вариантом разрешения конфликтной ситуации является проведение работ по восстановлению границы земельного участка в соответствии с правоудостоверяющими документами на него с точной фиксацией этой границы новыми межевыми знаками вместо утраченных. Этот вид работ на территории района и города производится нашим агентством, по заявительному принципу и на платной основе. Наши специалисты помогут выполнить широкий ряд работ по определению границ участка. Теперь вопрос, как установить границы земельного участка, стал решаемым, так как специалисты нашей организации берут на себя всю ответственность и выполняют все работы в максимально сжатые сроки. При необходимости они помогут решить множество моментов и ответят на вопрос, как узнать границы земельного участка по кадастровому номеру.
Что проверяется при покупке квартиры или дома?
При изменении технических характеристик объекта недвижимого имущества в результате надстройки, пристройки, перестройки объекта недвижимого имущества, гибели или уничтожения его части, изменении назначения объекта недвижимого имущества, его частей (включая отдельные помещения) и (или) его принадлежностей, а также строительстве или сносе принадлежностей объекта недвижимого имущества собственник, обладатель иных прав на объект недвижимого имущества обязаны обратиться в организацию по государственной регистрации с заявлением о проведении проверки характеристик недвижимого имущества. Однако, своей обязанностью собственник объекта недвижимости, желающий продать его, зачастую умышленно пренебрегает, а покупатель не требует это от него. В результате покупатель вместе с долгожданной покупкой приобретает и ответственность за самовольное строительство. В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности и не вправе пользоваться и распоряжаться постройкой.
Больше того, допустившие изменения недвижимого имущества указанные лица несут ответственность в соответствии с законодательством. Таким образом, купля-продажа капитального строения, являющегося самовольной постройкой, является сделкой, запрещенной законом.
Проверка характеристик недвижимого имущества представляет собой обследование фактического состояния объектов недвижимого имущества и сверку соответствия их фактического состояния с данными инвентарного дела соответствующего объекта недвижимого имущества и данными единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. По результатам проведения технической инвентаризации и проверки характеристик на объекты недвижимого имущества составляются технические паспорта или ведомости технических характеристик.
Технический паспорт недвижимого имущества действителен до тех пор, пока собственником либо обладателем иных прав на указанный объект не были произведены какие-либо изменения технических характеристик объекта недвижимого имущества.
Купить квартиру у собственника
Действительно ли жилье принадлежит продавцу, можно узнать, потребовав у него подтверждающие это документы: свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, договор, по которому передавалась недвижимость, свидетельство о праве на наследство или другие документы, на основании которых продавец стал собственником этой недвижимости). В то же время сведения,указанные в документах,могут устареть. Для того, чтобы узнать актуальную информацию о принадлежности недвижимости, а также о возможных ограничениях и обременениях, установленных не нее, нужно взять выписку с информацией о существующих в момент её выдачи выписки правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Выписка предоставляется любому, кто за ней обратиться.
Для получения выписки, необходимо в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним представить: заявление (заполняется непосредственно при приеме документов); паспорт; документ об оплате за выдачу выписки.
Принадлежность недвижимости продавцу, а также наличие у неё ограничений или обременений проверяется регистратором при удостоверении договора купли-продажи и при его государственной регистрации. Таким образом, невозможно заключить договор купли-продажи с гражданином, не являющимся собственником, а также, если отчуждение недвижимости запрещено.
При заключении же договора непосредственно в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру регистратор непосредственно в момент заключения сделки видит актуальную информацию на этот счёт.
Где эта улица, где этот дом…
Еще один вид работ, который выполняет Вилейское бюро Молодечненского филиала РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», – присвоение, изменение, прекращение существования адресов объектов недвижимости. Присвоение адреса включает в себя определение адреса и его регистрацию в реестре адресов Республики Беларусь. Адреса присваиваются застроенным земельным участкам, капитальным строениям, незавершенным законсервированным капитальным строениям, в том числе строящимся, изолированным помещениям, машино-местам (за исключением линейных сооружений), зарегистрированным или не зарегистрированным в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Если адрес объекта недвижимости не соответствует требованиям действующего законодательства, то проводится его нормализация.
Предприятие занимается этим с 2008 года. Гражданам выдаются соответствующие уведомления, справки. Действующим законодательством установлено, что присвоение номеров зданиям (сооружениям могут присваиваться номера при наличии в них изолированных помещений), изолированным помещениям является обязательным.
Изменилось и написание адресов. Раньше угловые дома на пересечении улиц нумеровались через дробь. В настоящее время внутренний адрес присваивается по улице, с которой организован въезд к капитальному строению, а при наличии въездов с нескольких улиц – по улице, на которую выходит главный фасад здания. Понятие «угловой» устраняется.
Что оцениваем?
Документ, которым сегодня в республике руководствуются специалисты по оценке имущества, – Указ Президента «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» от 13 октября 2006 года, которым утверждено Положение об оценке объектов гражданских прав. Таковыми являются жилые дома, квартиры, гаражи, садовые домики, административные и производственные здания, не завершенные строительством объекты, транспортные средства, машины, оборудование, инвентарь.
На предприятии имеется аттестованные оценщики, которые выполняют оценку для различных целей: продажи без проведения аукциона (конкурса), внесения в уставный фонд юридического лица, продажи на торгах (аукционе), кредитования, постановки на бухгалтерский учет, при наследовании имущества и т. Хотелось бы особо отметить такой момент: оценка жилья осуществляется для цели его приватизации.
Нормой Указа Президента Республики Беларусь от 13 ноября 2014г. №524 «О приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда» (в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 25.01.2016 №25) установлено следующее:
В случае несогласия гражданина, осуществляющего приватизацию жилого помещения, с оценочной стоимостью приватизируемого жилого помещения, определенной в порядке, установленном актами жилищного законодательства, в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации жилого помещения, он вправе до принятия решения о приватизации жилого помещения, а также в период его действия, если договор купли-продажи этого помещения нотариально не удостоверен, обратиться за проведением независимой оценки рыночной стоимости приватизируемого жилого помещения в одну из организаций, указанных в подпункте 1.5 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006г. N 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь».
В случае приватизации жилого помещения по рыночной стоимости, стоимость жилого помещения уменьшается на сумму затрат гражданина на оплату услуг по проведению независимой оценки рыночной стоимости, подтвержденных документально.
Также оцениваем капитальные строения, здания и сооружения, принадлежащие физическим лицам, в целях исчисления налога на недвижимость. Сегодня в собственности многих граждан имеется нежилая недвижимость, сюда относятся офисы, торговые объекты, гаражи, мастерские и другие помещения. Для уплаты налога на недвижимость собственники могут обратиться к специалистам агентства для ее оценки. Также специалисты предприятия уполномочены проводить экспертизу достоверности внутренней и независимой оценки.
Выполнение этих простых советов и рекомендаций позволит и продавцу и покупателю избежать в будущем каких либо непредвиденных проблем в отношении недвижимого имущества.
Подготовила Ирина БУДЬКО.
Фото Алексея КАМИНСКОГО
Подскажите, а долго ли делается сам техпаспорт??